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Mieter dürfen zu kleine Wohnung fristlos kündigen

Dies hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil  (BGH, Urteil v. 29.4.2009, VIII ZR 142/08) aktuell bestätigt und entschieden.

Ein Mieter hatte eine Wohnung gemietet, deren Wohnfläche mit „ca. 100 Quadratmeter“ im Mietvertrag angegeben war. Nach einiger Zeit kündigte der Mieter das Mietverhältnis fristlos, weil die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abwich. Ein Sachverständigengutachten ergab, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 77,37 m² betrug und damit um knapp 23 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abwich.

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Er war berechtigt das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die Wohnflächenabweichung von fast 23 Prozent ist ein Mangel der zur Folge hat, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde. Damit sind die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben.

Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls allerdings auch verwirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte für das Vorliegen derartiger besonderer Umstände waren im entschiedenen Fall aber nicht gegeben.

Wohnflächenabweichungen können Vermietern zudem teuer zu stehen kommen. Schlimmer noch als die Kündigung des Mieters können Rückforderungen überzahlter Miete sein. Diese können ggf. mehrere Jahre rückwirkend geltend gemacht werden.

Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, sollte vor Mietbeginn und Mietvertragsunterzeichnung die Wohnung vermessen und die tatsächliche Wohnfläche ermittelt werden. Dabei sind unbedingt Dachschrägen und anrechenbare Terrassen- und Balkonflächen gemäß Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) zu berücksichtigen.

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